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福建法律咨询网-原创:夫妻一方擅自处分共有房产的合同效力
 
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原创:夫妻一方擅自处分共有房产的合同效力

来源:作者:蔡思斌律师 单位:福建创元律师事务所        添加时间:2015-7-7 8:41:10        浏览823次

真实案例:   

陈某与张某系夫妻关系,婚后购买了位于福州市仓山区世欧上江城单元房一套。后第三人郭某向张某购买了该套房屋并按约支付了购房款,张某也依约向郭某交付了诉争房屋。此房屋的相关合同等文件均只有张某个人名义签署,交易期间张某未出示配偶情况证明,亦未有其配偶同意转让或书面授权出售房屋的委托材料。同年7月,陈某就诉争房屋向交易中心申请异议登记导致诉争房屋至今尚未过户至郭某名下,其诉请法院要求确认诉争《房屋买卖合同》无效。

  法院判决:

此案业经一审、二审,最终福州中级人民法院认为,本案争议焦点为上诉人张某和郭某签订的讼争《房屋买卖合同》的效力认定问题。

本案中,张某于婚姻关系存续期间购买了讼争房产,该房产属于夫妻共同财产。根据本案查明的事实和证据材料,张某在准备出让讼争房产时,向郭某出示了其购买讼争房产的《商品房买卖合同》等相关材料,而该相关材料均系以张某个人名义签署的,经中介和郭某审查后,张某和郭某才签订了讼争《房屋买卖合同》。郭某并不明知讼争房系张某和陈某的夫妻共同财产,其根据张某出示的相关材料有理由相信张某是有权处分讼争房产的;因此,在讼争房屋买卖关系中,郭某系善意受让方,且合同约定的价格为合理价格,可以认定签订讼争《房屋买卖合同》是张某和郭某双方的真实意思表示,郭某系房屋买卖合同的善意相对人。

而且,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定:“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”本案中,张某未经房产共有人陈某的同意而处分讼争房产,该行为属于无权处分的情形之一。根据上述相关司法解释的规定,无处分权人出卖他人财产,即便未获权利人之追认或无处分权人缔约后未能取得处分权,该买卖合同亦应当认定为有效,以保护善意相对人的合同利益。

  蔡思斌律师提醒:

夫妻一方擅自处分共有房产的,属于无权处分,但并不因此影响买卖合同的效力。只要买卖双方存在真实的交易意愿,且没有违反法律法规强制性规定的行为存在,就可以认定合同有效。但对于第三人是否能够取得房产所有权的认定,还需要结合具体情况来判断。若共有权人不予追认,只有买卖双方存在真实意思表示、以合理的价格进行交易、买方为善意方三个条件都满足时第三人才可以取得房产的所有权。

需要提醒的是,在交易过程中,作为买方,必须要对所有的交易材料尽到合理审查义务,否则会因为自己的过失而无法满足善意第三人的条件无法取得房屋的所有权。另外也要注意在合同中设置有这方面的违约条款,才能使自身的权益得到最大程度的保障。而作为卖方,在处置共有财产的时候,要注意征得共有权人的同意,否则只能自行承担相应的责任。

另外,如果上述房屋已办理房屋所有权过户登记手续的,则买方没有恶意,且已市场价合理受让的,则买方可作为善意受让方,可依法取得房屋所有权。其他共有权人就无权要求返还房屋了。

 

 

 

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